わくワーク

2022年4月起業に向けた準備を中心とした雑記ブログです。

FP3級学習ノート「不動産」SECTION03「不動産に関する法令」

お元気さまです。わくワークの義(ヨシ)です。

 

FP3級の教科書CHAPTER05「不動産」のSECTION03「不動産に関する法令」の学習ノートの公開です。

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借地借家法

土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律

借地権

他人から土地を借りる権利

普通借地権

契約期間の終了後、土地の借主が引き続きその土地の貸借を希望すれば、契約がそのまま更新される
貸主は正当な理由がなければ更新を拒むことができない

契約の存続期間:30年以上
更新:最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上
土地の利用目的:制限なし
契約方法:制限なし
契約期間の終了時:原則として更地で返す

 

定期借地権

契約期間の終了後、契約に更新はなく、土地が貸主に返還される

 

一般定期借地権

契約の存続期間:50年以上
更新:なし
土地の利用目的:制限なし
契約方法:書面による
契約期間の終了時:原則として更地で返す

 

事業用定期借地権

契約の存続期間:10年以上50年未満
更新:なし
土地の利用目的:事業用建物のみ
契約方法:公正証書に限る
契約期間の終了時:原則として更地で返す

 

 

建物譲渡特約付借地権

契約の存続期間:30年以上
更新:なし
土地の利用目的:制限なし
契約方法:制限なし
契約期間の終了時:建物付で返す

 

借家権

他人から建物を借りる権利

 

普通借家権

建物の貸主に正当な理由がない限り、契約がそのまま更新される

契約の存続期間:1年以上
更新・終了:期間終了をもって契約も終了、ただし貸主が正当な理由で拒絶しない限り、契約は存続
契約方法:制限なし

定期借家権

契約期間終了後、契約が更新されずに終了する
貸主は、借主に対し事前に定期借家権である旨の説明を書面で行う 

契約の存続期間:契約で定めた期間
更新・終了:契約の更新はされずに終了(契約期間が年以上の場合には、貸主が期間終了の年〜ヶ月前の間に借主に対して契約が終了する旨の通知をしなければならない)
契約方法:書面による

 

造作買取請求権

借主は、貸主の許可を得て、エアコンや畳など(造作)を取り付けることができ、契約終了時に貸主に時価で買取を請求できる。

ただし、貸主は買取りしない旨の特約を付けることにより造作買取請求権を排除することができる。

 

区分所有法

「建物の区分所有等に関する律」は、集合住宅(分譲マンションなど)で生活する際の最低限のルールを定めた法律

マンションには、購入者が専用で使える専有部分(各部屋)と、他の購入者と共同で使う共有部分(エレベーター、エントランス、集会室など)がある。
専有部分の所有権を区分所有権という。

マンション(専有部分)の土地を利用する権利を敷地利用権といい、原則として区分所有権と敷地所有権は分離することができない。

 

規約

マンションに関するルール
規約の変更等は集会を開き、区分所有者および議決権(専有部分の持分割合)によって決議

過半数の賛成(区分所有者および議決権)

一般的事項

 

4分の3以上の賛成(区分所有者および議決権)

規約の設定、変更、廃止など

 

5分の4以上の賛成(区分所有者および議決権)

建替え

 

都市計画法

計画的な街づくりを行うための法律

都市計画区域

市街化区域

すでに市街地を形成している区域
おおむね10年以内に優先的、計画的な市街化を予定している区域

 

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域

 

非線引区域

線引区域(市街化区域、市街化調整区域)以外の区域

 

 

開発許可制度

一定の開発を行う場合、原則として都道府県知事の許可が必要

 

市街化区域

1,000平方米以上の開発行為は許可が必要

 

市街化調整区域

規模にかかわらず許可が必要

 

非線引区域

3,000平方米以上の開発行為は許可が必要

 

 

建築基準法

建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律

用途制限

住居系、商業系、工業系に区分し、13種類に分けており、建築できる建物を具体的に定めている

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

 

道路に関する制限

建築基準法は、交通の安全や防火等のため、建物に接する道路に制限を課している

建築基準法上の道路

幅員がm以上の道路
2項道路:幅員がm未満で、建築基準法が施工されたとき、すでに存在し特定行政庁の指定を受けている道路

 

接道義務とセットバック

接道義務:建物の敷地に原則として幅員m以上の道路がm以上接していること

セットバック:2項道路の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなす

 

建蔽率

敷地面積に対する建物の建築面積

建蔽率 = 建築面積 ÷ 敷地面積

建蔽率の異なる地域にまたがった建物の敷地の場合は、加重平均で計算する

 

防火地域・準防火地域内の緩和(プラス10%)

建蔽率の最高限度が80%とされている地域外で、防火地域内にある耐火建築物等
または
準防火地域内にある建築物で、耐火建築物・準耐火建築物等

 

角地等の緩和(プラス10%)

特定行政庁が指定する角地

 

建蔽率の制限がないもの

建蔽率が80%とされている地域内で防火地域内にある耐火建築物等
派出所、公衆便所など

 

防火地域と準防火地域

火災の類焼を防ぐため、建物の構造に一定の制限を設けた地域
何も指定されていない地域は、無指定地域
2つ以上の地域にまたがる建物は、もっとも厳しい地域の規制を受ける
厳しい順番:防火、準防火、無指定

 

容積率

敷地面積に対する延べ面積(各階の床面積の合計)

容積率 = 延べ面積 ÷ 敷地面積

容積率の異なる地域にまたがる建物の場合は、加重平均で計算する

 

前面道路の幅員による容積率の制限

2つ以上の道路に面している場合は、幅の広いほうが前面道路となる

前面道路の幅員が12m以上の場合、指定容積率

前面道路の幅員が12m未満の場合、
指定容積率

前面道路の幅員 × 法定定数(住居系:0.、その他0.
小さいほうが適用される

 

農地法

「転用」「転用目的の権利移動」の場合、原則として都道府県知事の許可が必要
「権利移動」の場合、農業委員会の許可
市街化区域内にある一定に農地」の場合、農業委員会への届出

 

 

 

法令はちょっと苦手です・・・

都市計画は、大事だと思います。
もっと規制を厳しくして、住む場所をコントロールしインフラ整備を節約すれば、全体の利益になると思います。

 

それでは、また〜チャオチャオ〜