わくワーク

2022年4月起業に向けた準備を中心とした雑記ブログです。

不動産に関する法令

お元気さまです。わくワークの義(ヨシ)です。

 

次の教科書を使ってファイナンシャルプランナー2級の独習をしています。


 

CHAPTER05「不動産」SECTION04「不動産に関する法令」

 

借地借家法

借地権:建物の所有を目的として他人から土地を借りる権利

借家権:他人から建物を借りる権利

 

普通借地権

存続期間:30年以上

存続期間終了後、建物が存在し、借主の請求があれば契約が更新される(法定更新)

借地契約の更新がない時は、借地権者は地主に対して、建物を時価で買い取ることを請求できる(建物買取請求権)

 

定期借地権

契約の存続期間

一般定期借地権:50年以上

事業用定期借地権:10年以上30年未満

30年以上50年未満の場合、次の特約を定めることができる

・契約の更新がないこと

・建物の再築による存続期間の延長がないこと

・建物の買取請求権がないこと

建物譲渡特約付借地権:30年以上

 

普通借家権

存続期間:1年以上

借家権の存続期間終了後、貸主は正当な事由がなければ更新を拒むことはできない。

借主からの解約に正当事由は不要で、解約の申入日から3ヶ月経過後に賃貸借契約は終了する。

貸主から解約を申し入れるときは、正当事例が必要で、解約の申入日から6ヶ月経過後に賃貸借契約は終了する。

 

定期借家権

貸主は借主に対して事前に定期借家権である旨を説明を書面でしなければなりません。

 

造作買取請求権

借主は貸主の同意を得て、エアコンや畳などを取り付けた造作を貸主に買取を請求する権利

貸主は買取しない旨の特約を付けることで造作買取請求権を排除できる

 

家賃増減額請求権

近隣の建物の家賃と比較して不相当となった場合、貸主、借主のいずれも将来に向かって家賃の増額または減額を請求することができる。

 

区分所有法

集合住宅で生活する際の最低限のルールを定めた法律

 

区分所有権

購入者が専用で使える専有部分の所有権

共有部分は、エントランス、エレベーター、階段など当然に共用で使う法定共用部分と集会室、倉庫など規約により共用部分とする規約共用部分がある。

 

共用部分の共有、持分

共有部分は、原則としてして区分所有者が全員で共有し、専有部分の床面積の割合を持分割合とする。

 

管理組合

マンションの管理をするための団体で、区分所有者が自動的に構成員となる。

 

規約

マンションに関するルール

規約の変更は、集会を開いて決議

集会は、年に1回以上開催

集会の決議要件(必要な賛成数)

・一般的事項:区分所有者と議決権の各過半数

・規約の設定・変更・廃止:区分所有者と議決権の各4分の3以上

・建替え:区分所有者と議決権の各5分の4以上

 

都市計画法

計画的な街づくりを行うための法律

都市計画区域

市街化区域

概ね10年以内に優先的、計画的な市街化を予定している区域

 

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域

 

非線引区域

市街化区域でも市街化調整区域でもない区域

 

開発許可制度

一定の開発行為を行う場合には、原則として都道府県知事の許可が必要

許可が必要な規模

準都市計画区域:3,000㎡以上の開発行為

市街化区域:1,000㎡以上の開発行為

市街化調整区域:規模にかかわらず許可が必要

非線引区域:3,000㎡以上の開発行為

上記以外の区域:1ha(10,000㎡)以上の開発行為

 

建築行為の制限

工事完了の公告前

原則として、工事完了の公告があるまでは建築物の建築等はできない。

土地の譲渡はできる。

 

工事完了の公告後

予定建築物等以外のものは建築できない

 

建築基準法

建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律

 

用途制限

住居系、商業系、工業系に区分し、全部で13種類ある

1つの敷地が2つの用途地域にまたがる場合には、面積の大きいほうの用途地域の制限を受ける。

 

道路に関する制限

交通の安全や防火等のため、建物に接する道路について制限

建築基準法上の道路

・幅員が4m以上の道路

・幅員が4m未満の道路で、建築基準法が施行されたとき、すでに存在し特定行政庁の指定を受けている道路(2項道路)

 

接道義務とセットバック

接道義務:建築物の敷地は、原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。

セットバック:2項道路の場合は、道路の中心線から2m下がった線が、その道路の境界線とみなすこと。

 

建蔽率

敷地面積に対する建築面積の割合のこと

建築面積 = 敷地面積 × 建蔽率

建蔽率の異なる地域にまたがる場合は、加重平均で計算する。

 

建蔽率の緩和

防火地域・準防火地域内の緩和:プラス10%

建蔽率の最高限度が80%とされている地域外で、かつ防火地域内にある耐火建築物等)か(準防火地域内にある耐火建築物等か準耐火建築物等)

角地等の緩和:プラス10%

 

建蔽率の制限がないもの

建蔽率が80%とされている地域内で防火地域内にある耐火建築物等

・派出所、公衆便所など

・公園、道路、川などの内にある建築物で安全上、防火上、衛生上支障ないもの

 

防火地域における建築物の構造の制限

・耐火建築物等(地階を含む階数が3以上の建築物または延べ面積が100㎡超の建築物)

・耐火建築物等または準耐火建築物等(上記以外)

 

準防火地域における建築物の構造の制限

・耐火建築物等(地階を除く階数が4以上の建築物または延べ面積が1,500㎡超の建築物)

・耐火建築物等または準耐火建築物等(地階を除く階数が3以下で延べ面積が500㎡超1,500㎡以下の建築物)

 

二つ以上の地域にまたがる場合は、最も厳しい地域の規制が適用される。

 

容積率

敷地面積に対する延べ面積の割合のこと。

延べ面積 = 敷地面積 ×  容積率

 

容積率の異なる地域にまたがる場合は、加重平均で計算する。

 

前面道路の幅員による容積率の制限

前面道路の幅員が12m以上ある場合:指定容積率

前面道路の幅員が12m未満の場合:指定容積率か(前面道路の幅員 ×  法定乗数)の小さいほう

法定乗数:住居系10分の4、その他10分の6

 

セットバックがある場合の建蔽率容積率の計算

セットバック部分を敷地面積から除く

 

高さ制限

斜線制限

道路斜線制限:道路および道路上空の空間を確保するための制限

隣地斜線制限:高い建物間の空間を確保するための制限

北側斜線制限:住宅地における日当たりを確保するための制限

 

日影規制

北側の敷地の日当たりを確保するための制限

商業地域、工業地域、工業専用地域には適用しない

高さが10mを超え、冬至日において、対象区域内に日影を生じさせるものには日影規制が適用される

 

低層住居専用地域等内の制限(絶対高さの制限)

第一種・第二種低層住居専用地域内及び田園住居地域内では、建物の高さは10mまたは12mのうち、都市計画で定めた高さを超えることはできない。

 

国土利用計画法

総合的、計画的に国土を利用するための法律

一定面積以上の土地取引を行う場合には、事後または事前に届け出が必要

規制区域で土地取引を行う場合には、都道府県知事の許可が必要

 

農地法

第3条 権利移動

農地または採草放牧地をそのままの状態で売買したり、賃借県を設定する場合には、原則として農業委員会の許可が必要

 

第4条 転用

農地を農地以外のものに転用する場合には、都道府県知事(または指定市町村長)の許可が必要

市街化区域内の農地の場合は、あらかじめ農業委員会に届け出をすれば、都道府県知事(または指定市町村長)の許可は不要(市街化区域内の特例)

 

第5条 転用目的の権利の移動

農地を農地以外のものに転用するため、または採草放牧地を農地でない採草放牧地以外のものに転用するため、権利を移動する場合には、都道府県知事(または指定市町村長)の許可が必要

市街化区域内の取扱いは第4条と同じ(市街化区域内の特例)

 

土地区画整理法

土地を整備して良好な環境をつくるための法律

 

減歩

公共施設の整備等の目的で、土地の所有者から土地の一部を提供してもらうこと。

 

換地(換地処分)

従来使用していた宅地を別の場所に移動してもらうこと。

 

仮換地

換地処分の前に、仮の換地として指定される土地

 

保留地

換地として定めずに、売却目的で施行者が確保している土地

 

 

関連法令が多く、覚えるのは大変そうです。

 

それでは、今日もワクワクな一日を!

チャオチャオ!