わくワーク

2022年4月起業に向けた準備を中心とした雑記ブログです。

不動産の取引

お元気さまです。わくワークの義(ヨシ)です。

次の教科書を使ってファイナンシャルプランナー2級の独習をしています。


 

CHAPTER05「不動産」SECTION03「不動産の取引」

 

不動産の売買契約に関するポイント

手付金

契約に際し、買主が売主に渡すお金のこと。

解約手付

買主側から解除する場合は手付金を放棄する。

売主側から解除する場合は手付金の2倍を買主へ提供する。

 

危険負担

契約締結後、建物の引き渡し前に第三者による火災や地震など売主・買主双方の責めに帰することができない事由によって滅失した場合、買主は代金支払いの履行を拒むことができる。(履行拒絶権)

 

担保責任

契約内容に適合しない場合、売主に担保責任がある。

買主は不適合を知った時から1年以内に通知を行なって、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除ができる。

 

債務不履行

債務者が債務の履行をしないこと

債権者は債務者に対し損害賠償の請求ができる

催告を行い期間内の履行がないときは契約の解除ができる

履行遅滞

債務を履行できるにもかかわらず、決められた時期に履行しないこと

 

履行不能

契約時には履行が可能であったものが、不可能となること

催告なしに直ちに契約の解除ができる

 

不完全履行

履行が不完全であること

 

物権変動と登記

不動産に関する物権(物を直接的・排他的に支配する権利)の変動(所有権の移転や抵当権の設定など)は、登記がなければ第三者に対抗できない。

 

共有

一つの物を2人以上で共同して所有すること

持分

各共有者の共有物に対する所有権割合

 

共有物の使用

共有者は共用物の全体を持分に応じて使うことができる

 

共有物の管理等

保存行為:各共有者が単独で行うことができる

共有物の修繕、不法占拠者への明渡し請求や損害賠償請求

 

管理行為:各共有者の価格にもとづいて、過半数の同意があれば行うことができる

共有物の賃貸借契約の解除、共有物の改良

 

変更・処分行為:共有者全員の同意がなければ行うことができない

共有物の建替え、増改築、共有物全体の売却、共有物全体に抵当権を設定すること

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律

新築住宅の構造体力上主要な部分等については、売主に対して、引き渡しから最低10年間の瑕疵担保責任を義務づけている。

 

クーリングオフ

クーリングオフは書面で行う

クーリングオフできる期間は、業者が書面で申込みの撤回等ができることを告げた日から8日以内

 

クーリングオフができない場合

・宅地や建物の引渡しを受け、代金を全額支払った場合

・事務所等で契約の締結等をした場合

 

壁芯面積と内法面積

壁芯面積:壁の中心線から測定した面積、登記簿上の戸建て、マンションのパンフレットなど

内法面積:壁の内側の面積、登記簿上のマンション

 

公募取引と実測取引

公募取引:登記簿上の面積にもとづいた取引

実測取引:実際に測定した面積にもとづいた取引

 

宅地建物取引業法

宅地建物取引業

次の取引

・宅地、建物の売買、交換(自ら行う)

・宅地、建物の売買、交換、貸借の媒介

・宅地、建物の売買、交換、貸借の代理

を業として行うこと

 

宅地建物取引業者

都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けて宅地建物取引業を行う者

 

宅地建物取引士

宅地建物取引業を行う事務所には、従業員5人に対し、1人以上の専任の宅地建物取引士を置くことが義務づけられている。

 

宅地建物取引士の独占業務

・重要事項の説明

・重要事項説明書への記名押印

・契約書への記名押印

 

一般媒介契約

依頼主は、同時に複数の業者へ依頼できる。

依頼主は、自己発見取引が可能

 

専任媒介契約

依頼主は、自己発見取引が可能

業者は依頼主へ2週間に1回以上の報告義務

業者は指定流通機構への7日以内の物件登録義務

契約の有効期間3ヶ月以内

 

専属専任媒介契約

業者は依頼主へ1週間に1回以上の報告義務

業者は指定流通機構への5日以内の物件登録義務

契約の有効期間3ヶ月以内

 

 

宅地建物取引業者の報酬限度額

取引金額が400万円超の場合 取引金額 × 3% + 6万円

賃貸の媒介の場合 貸主、借主の双方から受け取れる報酬は最大1ヶ月分の家賃

 

広告費の開始時期、契約締結の時期の期限

未完成物件については、都市計画法の開発許可や建築基準法の建築確認を受ける前に広告、売買契約はできない。

 

重要事項の説明

契約が成立する前に、一定の重要事項を書面を用いて宅地建物取引士が説明を行う

 

手付金の額の制限

代金の20%を超えることはできない

 

 

2回に分けた方が良かったボリュームでした。

 

利回りは低いものの、その他の条件はぴったりの2棟目の物件を見つけました!

今月中に買えるかな〜

 

 

それでは、今日もワクワクな一日を!

チャオチャオ!