わくワーク

2022年4月起業に向けた準備を中心とした雑記ブログです。

不動産の有効活用

お元気さまです。わくワークの義(ヨシ)です。

 

次の教科書を使ってファイナンシャルプランナー2級の独習をしています。


 

CHAPTER05「不動産」SECTION06「不動産の有効活用」

 

有効活用の方法

土地の有効活用の事業方法

自己建設方式

自分で自分の所有する土地に建物を建設し賃貸業を行う方法

メリット:収益性が高い

デメリット:手間がかかる。専門知識が必要。リスクが高い。

 

事業受託方式

土地の所有者が資金調達し、土地活用のすべてを業者(デベロッパー)にまかせる方法

メリット:専門知識は不要

デメリット:デベロッパーへ報酬を支払うので、収益性は下がる。

 

土地信託方式

信託銀行に土地を信託する方法

メリット:専門知識は不要

デメリット:収益が保証されない。

 

等価交換方式

土地の所有者が土地を提供し、その土地にデベロッパーが建物を建設し、完成後の土地と建物の権利を資金提供(出資)割合(土地の価額と建物の建設費の割合)で分ける方法

メリット:土地の譲渡により借入金等の資金負担がほとんどない。

デメリット:土地をデベロッパーと共有することになる。

 

建設協力金方式

土地の所有者が、入居予定のテナントから保証金(建設協力金)を預かって、建物の建設費にあてる方式

メリット:保証金に金利がかからない。借入れの必要がない。

デメリット:テナントが撤退したとき、残された建物と保証金の処理が複雑

 

定期借地権方式

定期借地権を設定して、土地を賃貸する方法

メリット:資金負担や手間がかからない

デメリット:長期にわたって土地を転用できない可能性がある

 

有効活用の形態

アパート・マンション

利便性や住環境といった立地が重視される。

ファミリーマンションよりもワンルームマンションの方が収益性が高い。

メリット:需要が安定している。専門知識は不要

デメリット:入居者の入れ替わりが多く、管理コストがかかる。

 

オフィスビル

メリット:収益性が高い

デメリット:景気変動の影響を受けやすい

 

駐車場

メリット:ほかの用途に転用しやすい

デメリット:機械式駐車場の場合、初期投資が大きい

 

ロードサイド店舗

メリット:交通量の多い道路沿いなら、高い収益が見込まれる。

デメリット:広い敷地が必要

 

不動産の投資判断の手法

投資利回り

総投下資本総収益利回り(表面利回り)

諸経費を考慮しないで計算するため計算が簡単であるが、正確性に欠ける。

表面利回り = 年間収入合計 ÷ 総投下資本 × 100

 

総投下資本純収益利回り(実質利回り、NOI利回り)

諸経費を考慮して計算するため、総投下資本総収益利回りに比べ正確性が高い

実質利回り = ( 年間収入合計 ー 諸経費 ) ÷  総投下資本 × 100

 

キャッシュ・オン・キャッシュ(自己資本手取額利回り)

自己資本に対する現金手取額を表す

手取額利回り = 現金手取額 ÷  自己資本 ×  100

 

DCF法(ディスカウント・キャッシュフロー法)

対象不動産から得られる純収益を現在価値に割り引いて計算した値によって、投資の収益性を評価する方法

正味現在価値法(NPV法)Net Present Value Method

投資期間中に得られる各年度の収益を現在価値に割り引き、その合計額から投資額を差し引いた正味現在価値の大小によって投資の収益性を判断する方法

正味現在価値 = 割引後の収益合計 ー 投資額

 

内部収益率法(IRR法)

投資期間中に得られる各年度の収益の現在価値合計と投資額が等しくなる割引率(内部収益率)を求め、内部収益率の大小によって投資の収益性を判断する方法

 

不動産投資に関するその他の尺度、分析

借入金償還余裕率(DSCR) Debt Service Coverage Ratio

元利金返済額に対する元利金返済前の年間キャッシュフロー

借入金返済能力(安全性)を測る尺度

借入金償還余裕率 = 元利金返済前キャッシュフロー ÷  元利金返済額

 

デュー・デリジェンス

投資における広範囲の調査・分析のこと。

土地や建物、周辺環境、法律関係(権利や契約)、賃料の状況などを調査し分析する。

 

レバレッジ効果

てこ(借入金)の原理によって、ちょっとの力(自己資金)で大きな成果(収益)を上げること。

 

不動産の小口化、証券化

不動産の小口化

複数の投資家が出資し合い、共同で1つの不動産に投資し運用する方法

 

不動産の証券化

現物の不動産を証券化し、投資家は細分化された証券に出資することによって、そこから得られる収益の分配を受けるという手法

不動産投資信託J-REIT

日本版の不動産投資信託

投資家から集めた資金を投資の専門家が不動産に投資し、そこから得た賃料や売却益を投資家に分配するしくみ

 

 

 

いろいろ考えるのが面倒になったら、J-REITに投資してみようと思います。

今のところは、レバレッジ効果を使って1棟アパート・マンションを購入し賃貸経営を続けたいと思います。

 

 

それでは、今日もワクワクな一日を!

チャオチャオ!