わくワーク

2022年4月起業に向けた準備を中心とした雑記ブログです。

オーナーデビュー【一棟アパート】

お元気さまです。わくワークの義(ヨシ)です。

 

先日、予定どおり融資が実行されて、「一棟アパート」のオーナーになれました!

 

不動産投資は、何もしなくても収入になる楽な仕事ではないことが、契約までの手続きで実感しました。

f:id:waqwork:20210425205307j:plain



 

楽な仕事ではない

楽な仕事ではないと感じたのは、次の3点です。

物件探し

数えていないですが、相当な数の物件情報をインターネットでみています。

その中で、ちょっと良いなと感じた30件の現地確認をしました。

 

融資

自分の常況を金融機関に伝え、判断してもらう必要があります。

複数の物件を考えている場合は、利用する金融機関の順番も意識したほうが良いです。

できるだけ金利が低く長く借りたいところです。

自分の住所と離れていたり、金融機関の支店があるエリアの物件が対象だったりと条件があるので、そこが一致しないと買えません。

現金で買う場合は、ここの苦労が無くて済みます。

 

確認書類が多い

許容できる問題か判断するために、契約前にたくさんの資料に目をとおします。

読書は好きですが、慣れない資料を読み込むのは結構時間がかかり疲れます。

売買契約、融資契約、管理委託契約、賃貸契約など大量の書類が発生します。

 

絶対に損する?

親にアパートを買ったことを話したら、絶対損するから辞めるように言われました(笑)

議論は時間の無駄と思ったので、忠告に感謝しておきました。

何も考えずに高値で物件を掴んだら損するだろうけど、それなりに時間をかけて調査したり、計算したりして、買ってますから!

何があるかわからないから、「絶対に損しない」とは言えないけど。

 

 

 

 

利回り

絶対に損すると言われたアパートについて、どうやって損するのか計算してみました。

 

表面利回り

売り出しのチラシの表面利回りは11%でした。

これは、物件価格に対する満室状態の年間家賃の割合です。

実際は、家賃が丸々儲けになるわけではないので、これは物件選びの目安です。

土地値、築年数、賃貸需要などから、狙う利回りは変化すると思います。

築浅で状態が良い物件と判断したこと、家賃設定に無理がないことから、この利回りで決めました。

 

実質利回り

物件価格に諸費用を加えた総額に対し、家賃収入からローン返済、管理費用を引いて残った年間の手残り現金の割合を計算してみたところ・・・・

 

 

 

あらら・・・たったの5%

でも一般的な株式投資の平均利回りよりは良いですかね。

 

 

 

自己資金利回り

さきほどの実質利回りは、融資を受けた金額も含めて計算していますが、実際に使った現金は、総額の1割程度です。

使った現金である自己資金に対する、年間の手残りの割合を計算すると・・・

 

 

 

 

 

 

 

なんと47%〜

2年で、ほぼ自己資金回収です!

 

 

 

 

損するパターン

アパート経営の収入は、家賃収入のみです。

 

空室が出て埋まらなくても、ローンの支払いは続くので、長期間空室が続くと経営は苦しくなります。

 

表面利回りが低く(購入した物件の価格が高いすぎるか、家賃が安すぎる)、ローン金利が高いとキャッシュフローが出ないので、経営が厳しいです。

 

しかし、売却する時に買った金額を大きく下回らなければ、損することができません。

 

アパートで損するのは、相場より高い物件を高金利でローンを組み、空室が続く場合ではないかと思います。

 

もし、そのような状態なら「絶対に損する」のでしょう。

 

大変でも、事前の計算は大事ですね。

 

 

今後の計画

融資限度までは、買いすすめる予定です。

退職後は、融資が難しくなることが予測されるので、できるだけキャッシュフローが出る物件を手に入れたいです。

融資限度を超えた後は、現金で築古戸建をやってみようと思います。

ウッドデッキやバイクガレージを自作したことがあるので、自分でできるところは修繕して利回りアップを狙います。

 

楽では無いですが、楽しく仕事ができそうなので、引き続き2棟目購入に向けて行動します。

 

それでは、また〜チャオチャオ〜